共有产权,北京推出共有产权养老试点项目

作者:巴黎人-网上法院

  北京不断推出养老服务“供给侧改革”,满足人民对美好老年生活的需求

奥门巴黎人手机app,  北京试点首个共有产权养老房

“今天天好,午饭后我得出去遛遛弯。来食堂吃点儿,便宜、省事儿。”昨日中午,记者在位于朝阳区双桥西巷的恭和养老中心采访时,正碰到来这里吃饭的李奶奶。她告诉记者,“要不是今天天好,就在家做饭吃了”。 今年65岁的李奶奶入住的恭和养老中心是北京市首个共有产权养老设施的试点,这在全国也是首创。这是一所地地道道的养老院,但每个入住于此的老人都有属于自己的房子,同时还有社区养老服务设施。“共有产权养老设施试点”将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起,为“有房子”的老人提供24小时的养老服务。 12月12日,北京市民政局正式对外发布了这一试点情况。目前,试点的365套共有产权养老住房已入住了143户,产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”。未来,试点如获得市政府验收,达到“医养结合、共有产权”后,将向全市推开。 公寓共365套 均价45448元 恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号,总建筑面积49120平方米,其中地上建筑面积36770平方米,地下建筑面积12350平方米。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构(医疗/养护中心)、活动室、餐厅等。 据北京市民政局介绍,该局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》,支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地,探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。 按照这种模式,养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有,限定60岁以上老年人居住。购房后,入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。 试点经营单位负责人介绍,项目于2016年4月7日获得预售许可证,可销售养老公寓365套,销售均价每平方米45448元;车位84个,销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购,2017年7月14日正式网签,至2017年9月23日累计签约143套。 购买者有产权 企业专注养老服务 为什么要推行共有产权的养老设施试点?对此,北京市民政局副局长李红兵介绍,共有产权既减少了进入养老服务市场的企业的“重资本”压力,又使入住老人能够拥有自己的一份房产,实现“在世有房产,离世有遗产”。 “养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入,我们在推进养老服务业的进程中发现,重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态,也制约了养老服务业的发展。”李红兵说。 李红兵介绍,目前恭和养老中心40%的公共面积由企业完全持有,对于每一个居室,购买人持有95%的产权,企业持有5%的产权。这样就减轻了养老企业的负担,使他们能够更加专注于后续的养老服务。 “我们这个养老中心,餐饮、娱乐、医护等公共服务区域,通过贯通的长廊又连接到每一个老人的居室。既有私人空间,又有活动场所,同时中心内的挂牌医疗机构还能使老人得到医疗服务。”李红兵说,这里正在建一个幼儿园,能够让入住于此的老年人享受“多代共处”的天伦之乐。 焦点1 谁有资格购买?谁有资格入住? 购买人有资格限制;入住者须为60周岁(含)以上老年人 根据试点政策,养老设施居室的购买人应具有北京市户籍(含持有有效《北京市工作居住证》人员),或者连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。 北京市住建委房屋市场管理处处长倪娜向记者介绍,市住建委将会对购买人资格进行审核。 对于入住人也有严格的政策限制,要求必须为年满60周岁(含)以上的老年人。与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制,陪住人员原则上不得超过两人。 “为了保证入住人员符合条件,我们会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合的评估,保证年龄上符合要求的同时,能够在此得到他(她)所需要的养老服务。”北京市民政局副局长李红兵说。 项目企业负责人介绍,入住于此的老人必须每月缴纳3000元的服务费,企业将与老人签订服务协议。 “这实际上也是除了政策限制外的一种经济手段,为了防止养老试点居室变成年轻人的居所。如果不是老年人入住,服务就不适用了,每个月花这些钱也就不值了。”李红兵说。 焦点2 共有产权房是否可以出租交易? 可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租 昨日,试点项目发布会上,市民政局、市规土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却要承担公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。 北京市规划国土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将对试点项目进行3个方面的监管,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展与养老无关的活动,严禁改变土地使用性质。 那么,对于购买者来说,共有产权的养老居室是否可以转借、出租或交易呢?相关负责人介绍,共有产权房可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租,出售按照市场价格,相关获利全部为购买者所得。 试点项目企业负责人介绍,如果家中老人过世,居室持有人又没有养老需求,养老企业可以帮持有人按市场价出租,相关收益也全部由购买者所得。 “因为它不是一个房地产项目,购买时,之前有几套商品房都不影响购买。”倪娜表示,如果是购买后再次出售,新购买者和新入住者也要符合相关条件,市住建委也将对再次交易环节进行审核。对于有需求的购买者是否可以贷款购买的问题,谢俊奇明确表示,在取得了不动产证后,共有产权房可以抵押。 焦点3 入住老人在此可享受什么服务? 老人可享生活管家、医护服务,包括24小时紧急呼叫医护服务 购买和使用共有产权养老房,在购买和入住时需要和养老企业签订房屋使用协议以及养老服务协议,同时企业按年收取每月3000元的养老服务费。这笔费用无论居室是否空置都要收取。“这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。 那么,在这里入住的老人能享受哪些服务呢?恭和养老院院长庞蕾告诉记者,老人在此可以享受生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及老人社区等由社工提供的娱乐性服务,包括在重大节日举行的主题活动。 此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“我们会为老人制定饮食建议、提供医疗保障,同时还有24小时的医护人员紧急呼叫服务。基础服务包共65项。”庞蕾说。 李红兵介绍,这里的房屋都是按照国家发布的养老设施建设标准建设的,全部实现了无障碍的适老建设。 记者昨日在一所养老居室看到,入口的门设计成1.2米的大门,为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间屋内可自动断电。而浴室也比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。

投资商占5%产权,95%出售给有老人家庭。北京试点——

  “奶奶,这是您做的?真好看!”

  将居家、社区和机构养老融合;均价4.5万/平方米;限60岁以上老人入住,每月需缴3000元服务费

共有产权房 养老新选项(民生调查·一线新探索)

  “这不昨天老师过来教的嘛,好看哈,闺女、小孙子们微信里跟我这儿要订货呢。”84岁的古淑霞老人手里托着自己手工制作的金鱼、蜻蜓,漂亮的彩花,向年轻的楼层管家开心地展示着,“第一次做,没想到还挺有模样。”

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本报记者 贺 勇

  作为恭和家园的第一批住户,古淑霞入住这家位于北京市朝阳区双桥附近的居家养老社区已经一个多月了,这是北京市刚刚推出的第一个共有产权养老试点项目,也是全国首家。住的养老居室,自己拥有95%的产权,古淑霞说,“这就是住在自己家里的养老院。”

  昨日,恭和养老中心(北京首个共有产权养老服务设施试点),居室内布置得非常温馨。图片来源:新京报

核心阅读

  改革:融合三种养老方式

  “今天天好,午饭后我得出去遛遛弯。来食堂吃点儿,便宜、省事儿。”昨日中午,记者在位于朝阳区双桥西巷的恭和养老中心采访时,正碰到来这里吃饭的李奶奶。她告诉记者,“要不是今天天好,就在家做饭吃了”。

北京推出了共有产权养老试点项目——朝阳区恭和家园:每间居室5%的产权由投资商永续持有,另外95%出售给家有60岁以上老人的居民,允许出售。

  示范带动养老服务领域供给侧结构性改革

  今年65岁的李奶奶入住的恭和养老中心是北京市首个共有产权养老设施的试点,这在全国也是首创。这是一所地地道道的养老院,但每个入住于此的老人都有属于自己的房子,同时还有社区养老服务设施。“共有产权养老设施试点”将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起,为“有房子”的老人提供24小时的养老服务。

这种模式下,老人可以在家中享受养老服务,企业也可以快速回笼资金,“轻装”上阵。同时,小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。此外,还通过一系列措施,保证投资商要想实现盈利,必须靠提供养老服务,而不能靠卖房子,使养老房真正用于养老。

  2017年岁末,北京市民政局正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园集中式居家养老社区模式。这是一个将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起,为“有房子”的老人提供24小时养老服务的全新项目。在这个社区里,自理老人可以享受幸福时光,失能、半失能老人可以有尊严的养老。

  昨日,北京市民政局正式对外发布了这一试点情况。目前,试点的365套共有产权养老住房已入住了143户,产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”。未来,试点如获得市政府验收,达到“医养结合、共有产权”后,将向全市推开。

截至1月2日,全国首个共有产权养老试点项目——位于北京市朝阳区的恭和家园,已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

  “共有产权养老试点”,是北京市落实习近平总书记要求,为满足人民对美好老年生活的需求推出的养老服务供给侧改革最新尝试。截至1月2日,恭和家园,已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

  【设施】

“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈,有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。

  “养老服务,家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。”北京市民政局副局长李红兵说,“这就需要家庭、企业、社会和政府等主体共同参与,形成合力。”

  公寓共365套均价45448元

这一模式究竟如何运行?能否为老人带来更多的获得感?为我国养老产业的发展带来哪些启示?记者进行了采访。

  “共有产权养老”模式的创新就在于形成了“合力”:一是购买人持有养老房95%的产权,基本是房子“主人”,“住在自己家里”养老心里踏实;二是降低了企业资本投入压力和风险,有利于调动社会资本参与养老服务的积极性,增加供给;三是24小时养老服务,基础服务多达65项,可以让入住老人享受比较完善的养老服务。

  恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号,总建筑面积49120平方米,其中地上建筑面积36770平方米,地下建筑面积12350平方米。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构(医疗/养护中心)、活动室、餐厅等。

老人在家享服务

  在古淑霞那套拥有95%自主产权的养老居室里,除了随处可见的红色紧急呼叫按钮,更有许多适老设施设计,弧型墙壁、大按钮开关、开阔的卫生间,可伸缩扶手,淋浴间的活动座椅……古奶奶一边演示一边说道,“这些设施舒服安全,一般家里做不到。”

  据北京市民政局介绍,该局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》,支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地,探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。

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  推开家门,窗外花园里虽显出隆冬的萧瑟,但在室内宽敞的走廊,明亮的公共活动区里却温暖如春。一排排高大的落地书架前,一张张绘画阅览书桌旁,老人们走出家门在这里写字画画,制作手工艺;落地窗边的下午茶区,舒服的沙发适合聊天看风景;不远处被绘画手工展示区自然隔开的公共讲座区,既是养生讲堂又是联谊会场。

  按照这种模式,养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有,限定60岁以上老年人居住。购房后,入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。

双桥恭和家园位于广渠路北侧,与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米,由“养老居室”“长期照料床位”和“公共空间”三大主体部分构成,融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位,还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施,可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

  旁边提示牌上公布着一周的“每日活动课表”,除了每天上午的“养生早课”,更有手工、合唱、智能产品学习,还有艺术欣赏、电影赏析等课程,古奶奶笑着解释,“智能产品学习就是学发微信。”

  试点经营单位负责人介绍,项目于2016年4月7日获得预售许可证,可销售养老公寓365套,销售均价每平方米45448元;车位84个,销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购,2017年7月14日正式网签,至2017年9月23日累计签约143套。

每套居室内,均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间,屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。

  一楼大堂的北侧是中央厨房、家庭厨房、公共餐厅,可满足老人们的不同的饮食需求,“在这里一日三餐不重样儿!”古奶奶呵呵地笑着。

  【服务】

恭和养老院院长庞蕾介绍,老人在此可以获得生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局,实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售,让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。

  穿过餐厅一侧的长廊,乘电梯上二楼,便是恭和家园的养护中心和医疗中心区,这里不仅有为失能、失智老人提供的医疗养护,同时24小时保障小区里的每一户老人在紧要关头得到紧急医疗救护。

  购买者有产权企业专注养老服务

按照规定,这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即:投资商永续持有每间居室5%的产权,95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖,需由企业长期持有、运营,购房者可以购买、出售其余95%的产权,年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售,价格由买卖双方自主确定,收益也将归卖方所有。但唯一的条件是,买房或者租房的人,家中也必须要有60岁以上的老人。

  “共有产权养老”,把居家养老、社区养老和机构养老这三种养老方式融为一体。李红兵认为,“把居家养老镶嵌在机构养老里,住在居家空间,使用机构的服务和公共设施,让老年人在自己家中享受到医养结合的专业化服务,这种模式不仅缓解了投资方资产投入压力,示范带动了养老服务领域供给侧结构性改革。”

  为什么要推行共有产权的养老设施试点?对此,北京市民政局副局长李红兵介绍,共有产权既减少了进入养老服务市场的企业的“重资本”压力,又使入住老人能够拥有自己的一份房产,实现“在世有房产,离世有遗产”。

“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示,“在世有资产,离世有遗产”将不再是梦想。

  “共有产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈,有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”李红兵表示,共有产权试点模式将引入北京城市副中心的配套城市设施建设,促进“职住一体、多代共处、医养结合、持续照料”的新型社区生活方式的形成,提高完善城市副中心功能品质。

  “养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入,我们在推进养老服务业的进程中发现,重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态,也制约了养老服务业的发展。”李红兵说。

企业资金回笼快

  北京市朝阳区是国家级医养结合试点单位,构建了目前全市规模最大、功能最强的区级养老服务指导中心。

  李红兵介绍,目前恭和养老中心40%的公共面积由企业完全持有,对于每一个居室,购买人持有95%的产权,企业持有5%的产权。这样就减轻了养老企业的负担,使他们能够更加专注于后续的养老服务。

兑现服务才盈利

  北京市朝阳区民政局相关负责人武宁介绍,共有产权养老服务设施试点打通了居家社区和机构养老相互独立的养老供给格局,让老年人在自己家,享受像养老机构医养的专业化服务。恭和家园小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。“这是一种全新的养老模式,是对目前养老项目的补充。我们鼓励更多的涉足养老项目的企业积极搭建平台,不断满足百姓多元化、多样性养老服务需求。”

  “我们这个养老中心,餐饮、娱乐、医护等公共服务区域,通过贯通的长廊又连接到每一个老人的居室。既有私人空间,又有活动场所,同时中心内的挂牌医疗机构还能使老人得到医疗服务。”李红兵说,这里正在建一个幼儿园,能够让入住于此的老年人享受“多代共处”的天伦之乐。

许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而,由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况,部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。

  创新:“产权+服务”

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据业内人士介绍,目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来,通过公开市场拿地,以产权销售为核心,快速回笼资金,但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心,收入来源主要为床位费和护理费,资金回收较慢,难以实现快速扩张。

  在自己家里享受养老服务,“在世有资产,离世有遗产”

  昨日,恭和养老中心,卫生间配有坐式淋浴和紧急呼叫器。图片来源:新京报

李红兵直言,养老服务领域中,投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入,给后续的管理服务带来较大负担, 直接影响到服务质量。共有产权试点,释放了社会资本的流动性,可以使投资方快速收回重资产投入,“轻装”开展养老服务。这种模式,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资本进入养老服务业。

  这种模式下,老人可以在家中享受养老服务,企业也可以“轻装”上阵。作为社会资本投入社会化养老服务的产物,恭和家园的投资运营方乐成集团董事长倪浩华说:“北京居家养老社区改变了人们对家庭养老的固有认知,在此之前,没有一种居家养老可以实现如此便捷周全的养老服务。这种‘产权+服务’的创新养老模式,在养老和资产传承两端做到了一举两得,不仅为老年人提供了较为充足的养老服务保障,减轻了子女负担,并且提供了一份可以继承的资产,等于解决了两代人的养老问题。”

  焦点1

根据《共有产权养老服务设施试点方案》,恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有,其中企业只占5%的份额,这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本,有利于资金快速回笼。

  杨秀英有只小鹦鹉,养了14年。这些年,她在北京搬了几次家,这只鹦鹉就跟着她进了几个家门。

  谁有资格购买?谁有资格入住?

另一方面,配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。“投资商仅仅销售养老居室,不能实现盈利。相反,投资商如果信守为老服务承诺,将这些功能很强的养老设施妥善经营,在社会老龄化的大背景下,将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

  瞧着鹦鹉在笼子里懒散地叨着小米、晒着暖冬的阳光,恭和家园的新住户,81岁的杨秀英笑着对记者说,“这回不走喽,在这就住定了。”

  购买人有资格限制;入住者须为60周岁(含)以上老年人

多种措施防投机

  来恭和家园定居,杨秀英说,这是女儿给安排的,自己什么都不用操心。

  根据试点政策,养老设施居室的购买人应具有北京市户籍(含持有有效《北京市工作居住证》人员),或者连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。

确保养老不跑偏

  1992年,小学语文教师杨秀英从北京市通州区一所小学退休,跟着老伴住进了位于朝阳区的一套居室里,“那是女儿的房子,给我和她爸爸住。”那是退休后的快乐时光,他们每天去天坛打拳,每周上植物园、颐和园遛弯,生活惬意轻松。

  北京市住建委房屋市场管理处处长倪娜向记者介绍,市住建委将会对购买人资格进行审核。

目前,试点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右,明显低于周边二手房价格。与此同时,买卖恭和家园养老居室,不受北京现行普通商品房限购政策影响。

  再后来老伴离世,杨秀英非常痛苦。在女儿的建议下“出去散散心”,不想,竟喜欢上了旅行。70多岁时,杨秀英经常一个人上内蒙古看大草原,去沈阳参观故宫,到洛阳赏牡丹,在海南看红树林。行走中,理解了自己最熟悉课文中的风物人情,更让她养成了独立安静的生活习惯。

  对于入住人也有严格的政策限制,要求必须为年满60周岁(含)以上的老年人。与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制,陪住人员原则上不得超过两人。

那么,共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标,违背了养老初衷呢?北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却拥有公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

  随着年龄的增长,一次突来的老年性中风,让家人措手不及。女儿要接她一起生活,她拒绝了。女儿在自己家附近给她租了一套住房,她觉得“这个还可以。”后来,儿女们越来越担心她的身体,“请个保姆吧,老太太什么都会弄。不请吧,又真不放心她一个人。”

  “为了保证入住人员符合条件,我们会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合的评估,保证年龄上符合要求的同时,能够在此得到他(她)所需要的养老服务。”北京市民政局副局长李红兵说。

北京市规土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关的活动,严禁改变土地使用性质。

  2014年,在她又一次中风发病后,女儿悄悄地考察了北京的许多家养老院。“上养老院,那根本不可能。”杨秀英一开始是拒绝的,带着“挑毛病”的心态跟着女儿参观了位于朝阳区双井附近的恭和苑养老公寓,“没想到,一去就看上了。”

  项目企业负责人介绍,入住于此的老人必须每月缴纳3000元的服务费,企业将与老人签订服务协议。

高峻松表示,为确保试点项目的养老服务用途,在政府及有关部门指导下,投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。

  杨秀英说自己喜欢那里的文化氛围,娱乐活动,自己也会弹钢琴,都是同龄人,交流无障碍,“关键是,吃的是自助餐。”富态和善的杨秀英哈哈地笑着,“我就喜欢吃自助餐。”

  “这实际上也是除了政策限制外的一种经济手段,为了防止养老试点居室变成年轻人的居所。如果不是老年人入住,服务就不适用了,每个月花这些钱也就不值了。”李红兵说。

与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”,用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用,无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

  恭和苑是杨秀英老年生活又一段新的开始,“什么都特别满意。但就是这儿寸土寸金,设施与服务档次又高端,收费太贵了。”尽管把之前那套住房租了出去,但是加上自己的退休金,“女儿还得搭一些。”

  焦点2

以试点项目每平方米4万元的售价计算,一户79平方米的项目,全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

  今年年初,女儿悄悄告诉她,“把那套房子卖了,买了恭和苑开发的养老社区恭和家园。”女儿说,“这样,您就可以住自己的房子,享受跟恭和苑一样的养老服务了。”杨秀英高兴地告诉记者,如今自己的退休金除了缴纳每月养老服务费和餐费,“还略有盈余。”

  共有产权房是否可以出租交易?

此外,由于该项目完全按照养老建筑规范建造,用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高,相对于普通住宅,这种养老用房得房率偏低,只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买,是很不划算的。

  恭和家园投资运营方负责人高峻松告诉记者,目前试点项目建有养老居室365套、养护中心39间共计68张床位。

  可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租

李红兵强调,该项目实施的全过程,政府都是可控的。“房子是用来住的,养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下,老年人有了新的选择。”

  社区内除了养老配套公共活动设施外,还为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

  昨日,试点项目发布会上,市民政局、市规土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却要承担公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

  恭和家园实行“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,每间居室5%的产权由投资商永续持有,另外95%出售给家有60岁以上老人的居民,允许出售。“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示,“在世有资产,离世有遗产”将不再是梦想。

  北京市规划国土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将对试点项目进行3个方面的监管,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展与养老无关的活动,严禁改变土地使用性质。

  “防火墙”:确保不违养老初衷

  那么,对于购买者来说,共有产权的养老居室是否可以转借、出租或交易呢?相关负责人介绍,共有产权房可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租,出售按照市场价格,相关获利全部为购买者所得。

  共有产权养老项目运营,政府全程可控,企业设置“防火墙”

  试点项目企业负责人介绍,如果家中老人过世,居室持有人又没有养老需求,养老企业可以帮持有人按市场价出租,相关收益也全部由购买者所得。

  为了防止该房产名不副实,北京市相关试点方案对入住人有严格的政策限制,即必须为年满60周岁(含)以上的老年人。试点方案中还采取了一系列措施,保证投资商要想实现盈利,必须靠提供养老服务,而不能靠卖房子,使养老房真正用于养老。

  “因为它不是一个房地产项目,购买时,之前有几套商品房都不影响购买。”倪娜表示,如果是购买后再次出售,新购买者和新入住者也要符合相关条件,市住建委也将对再次交易环节进行审核。对于有需求的购买者是否可以贷款购买的问题,谢俊奇明确表示,在取得了不动产证后,共有产权房可以抵押。

  “投资商仅仅销售养老居室,不能实现盈利。相反,投资商如果信守为老服务承诺,妥善经营,将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

  焦点3

  事实上,为确保共有产权养老居室始终不违背养老初衷,发生投机逐利的“变味”,北京市民政局、规划国土委和市住建委都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

  入住老人在此可享受什么服务?

  北京市规土委相关负责人介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关的活动,严禁改变土地使用性质。

  老人可享生活管家、医护服务,包括24小时紧急呼叫医护服务

  高峻松介绍,为确保试点项目的养老服务用途,在政府及有关部门指导下,投资方设置了“防火墙”,采取一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。

  购买和使用共有产权养老房,在购买和入住时需要和养老企业签订房屋使用协议以及养老服务协议,同时企业按年收取每月3000元的养老服务费。这笔费用无论居室是否空置都要收取。“这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

  与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”。这笔费用,“无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”高峻松说。

  那么,在这里入住的老人能享受哪些服务呢?恭和养老院院长庞蕾告诉记者,老人在此可以享受生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及老人社区等由社工提供的娱乐性服务,包括在重大节日举行的主题活动。

  以试点项目每平方米4万元的售价计算,一户79平方米的项目,全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

  此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“我们会为老人制定饮食建议、提供医疗保障,同时还有24小时的医护人员紧急呼叫服务。基础服务包共65项。”庞蕾说。

  李红兵强调,该项目实施的全过程,政府都是可控的。“房子是用来住的,养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下,老年人有了新的选择。”

  李红兵介绍,这里的房屋都是按照国家发布的养老设施建设标准建设的,全部实现了无障碍的适老建设。

  来源:新华网

  记者昨日在一所养老居室看到,入口的门设计成1.2米的大门,为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间屋内可自动断电。而浴室也比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。

  来源:新华网

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